以北京2017年“317政策”为代表的楼市调控已经持续整整一周年。期内，调控政策从北京向全国蔓延，从一二线到三四线，从需求端走向供给侧，从短期走向长效。

从调控结果来看，市场热度得到有效控制，一线城市进入“冬眠”状态，调控力度较大的二线城市也出现明显降温，房价结束了前期过快上涨的态势，出现下跌或涨幅收窄。

杭州拟出台购房摇号政策整治炒卖房号等违规乱象

3月28日晚，杭州市住房保障和房产管理局(以下简称“杭州住保房管局”)官网发布了《我市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度》。这意味着杭州将成为继南京、上海、长沙、成都与武汉之后，又一实行“摇号买房”的城市。

公告中，该措施是“针对近期杭州商品住房市场上出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为”。

杭州住保房管局表示，一方面将开展专项整治行动，对涉嫌企业个人进行约谈调查，从严打击各类违规行为。同时将采取公开摇号全程公证的方式，以规范市场销售行为，维护市场秩序，保障消费者合法权益。

受访专家表示，杭州的做法相当于政府接管了房产开发企业手上的房源处置权，以整治当前市场上以营利为目的的违规销售行为，维护购房者的合法权益，尤其是对无房户更是利好消息。

但与此同时，也要警惕“摇号买房”仅针对新房市场进行管控，客观上可能间接驱使当地二手房市场产生不稳定，出现价格上涨的情况。

近期，杭州新房市场上存在着炒号、卖号、捆绑销售车位，管理层甚至员工内定房源加价转让的消息，卖方市场的诸多“套路”成为众矢之的。

这种情况，从近期杭州市密集出台的治理措施便可见一斑。2017年4月14日，杭州市出台了《关于印发<整顿规范房地产开发销售中介行为联合专项执法行动工作方案>的通知》，决定开展为期10个月的重点整顿16类房地产开发销售等违规行为。

记者发现，该文件列举的16类违规行为中就明确指出对房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号等违规行为进行查处。

7月26日，杭州市政府针对媒体报道余杭区部分楼盘在销售时存在捆绑车位的现象，又出台了《关于进一步规范商品住宅及其地下车位(库)销售行为的通知》，要求对车位销售实行价格承诺制，并严厉打击捂盘惜售和分批销售，以及合同更名和炒卖房号等五类违规销售行为。

一位熟悉杭州楼市现状的业内人士告诉记者，尽管前期治理措施较为频繁地出台，但杭州楼市的乱象并未得到彻底消除。开发商偏向于全款买房的客户，而对用公积金贷款买房的客户采取“暂缓”处理，这样的违规销售行为还大概率地存在。

浙江大学公共政策研究院客座研究员夏学民在接受记者采访时表示，摇号售房公开透明，有望打击前段时间出现的炒房卖号、捆绑搭售(车库)等违规不道德行为。此举相当于政府依法限制房产开发企业以营利为目的的违规销售行为，维护购房者的合法权益，尤其对无房户更是利好消息。

“3·17新政”一年北京二手房价跌了20%

“现在二手房价格明显有所下降，目前已经降到5万元/平方米左右。”北京丰台区方庄区域一家房产中介工作人员告诉记者，该区域最高的时候基本在6万~6.5万元/平方米。

位于大兴区一家房产中介的工作人员则向记者透露，“二手房市场从上个月开始有所好转，原来是不行，整个(去年)一年都不行。现在我们一个月卖三四套房子没问题，而去年一年里跑两三个月仅能卖出一套……”

在政策表现上，北京市出台了一连串抑制房价和投机行为的限购、限贷措施。“3·17新政”规定，商业贷款变为“认北京住房及认全国贷款记录”，二套房普通住宅首付升至60%，二套非普通住宅首付升至80%，贷款年限缩至25年，企业购买住房需满3年才可上市。去年3月22日，北京市住建委发布公告，非京籍买房按照个税审核的，其“连续5年”的审核标准由每年1次改为自申请月的上一个月开始往前推算60个月连续缴纳。

去年3月26日，继通州后，全市范围内的商办类房产开始限购，杜绝“商改住”。此外从去年1月至今，多家银行上调商贷利率，原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失，取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的新利率，甚至还有针对二套房的定向加息。面对政策的多管齐下，北京二手房市场步入下行通道。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年3月，北京楼市成交全面萎缩，新建商品房住宅类合计调控后一年签约23324套，同比下调幅度达到48.7%，刷新了历史最低记录。其中，二手房成交量下调了52%。在调控前一年的2016年二手房签约254916套，调控后一年的签约只有121946套。

据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外，2018年3月二手住宅价格较2017年4月下跌了8%~30%不等，其中通州区跌幅最大，达到了29.1%。

记者在海淀区汤泉逸墅已成交的小区中发现，一户三室两厅160平方米的二手房，挂牌价1690万元，经过一次调价，最终于3月12日以1570万元的价格成交，业主直降120万元。

上述中介人员坦言，北京二手房市场现在回到了两年前，购房者逐渐掌握议价的主动权。

西城区一位中介人员也明显感受到降价，最近成交的马连道中里一套2室1厅约80平方米的二手房，成交价517万元，较挂牌时的73000元/平方米降至65911元/平方米，每平方米降价约8000元。因业主急于脱手，从挂牌到成交仅用了16天。

链家研究院数据显示，2017年的“3·17新政”结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%，2月环比下跌0.5%。

深圳“三价合一”政策正式落地

3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，将建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

据南方都市报，目前文件已经下发深圳各大银行，并于3月28日开始已经正式实施。

所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、国土局计税评估价，三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

据媒体报道，“三价合一”政策今年早些时候已经在东莞(楼盘)市实行，当时市场已经有猜测，深圳将会是下一个实施的城市。

二手房购买成本或上升

业内分析认为，该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，同时，还将有助于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

在二手房交易过程中，通常会出现四个价格，分别是：

真实成交价：购房者实际支付给卖家的价格;

网签备案价格：指在国土局备案登记网签时的合同价格，出于避税目的，网签备案合同价通常会低于实际成交价格;

国土局评估价：国土局对每一套二手房都有一个对应的过户评价估，作为征税价格依据。一般低于市场价格。

银行贷款评估价：银行对二手房的评估价，作为贷款的依据。

举个例子，假如王先生想要买入一套二手房，真实成交价格300万。为了避税，王先生和卖方达成一致，将网签备案价格设定为280万，国土局评估价一般也低于市场价格，假设为250万。

在向银行贷款时，为了获得更多贷款，王先生和卖家签订了一份阴阳合同，将成交价格提高至380万，银行根据此价格再进行评估，最终评估价格可能是350万，这样按首付30%来算，王先生可以从银行获得245万的贷款，而如果按真实成交价格，王先生可能只能申请到210万贷款。

“三价合一”后，银行只能以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，在上述例子中，这个价格是250万，王先生最终只能获得175万的贷款。

很显然，在”三价合一“政策下，买房者从银行获得贷款的金额少了，购房二手房的门槛和成本也因此抬高了。