张某通过某房产中介公司与李某签订了《房屋买卖合同》,并支付了购房定金。几天后,中介公司告诉张某,李某的配偶不同意出售房屋,只能解除买卖合同,随后将定金退还了张某。2016年4月,中介公司将张某诉至法院,要求其支付居间服务费及滞纳金共计2.5万元。

　　一审法院经审理认为,中介公司虽居间了张某与李某之间的房屋交易,但因李某与其配偶协调问题致交易未成功,居间合同的目的并未实现,判决驳回了中介公司的诉讼请求。中介公司不服,提起上诉,坚称《房屋买卖合同》不能履行与中介公司无关,张某应当全额支付居间服务费,二审法院判决驳回中介公司的上诉请求。

　　以案释法

　　本案中,三方签订的《居间服务合同》约定了居间服务完成的标准,即买卖双方签订《房屋买卖合同》时,居间行为完成,买方应向居间方支付本合同约定的居间服务费。虽然李某未经其配偶同意,擅自出售房屋属于无权处分,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第一款规定,李某与张某签订的《房屋买卖合同》确实是有效的。

　　那么中介公司是否尽职了呢?在房屋买卖交易中,房产中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力,负有积极调查并据实报告的义务。房产中介机构违反忠实居间义务,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,误导委托人签订合同,损害委托人利益,则无权要求委托人支付居间服务费用。

　　本案中,中介公司在明知李某有配偶的情况下,仅凭李某出示的产权证以及李某书写的无共有权人声明,没有审查出售的房屋是否属于夫妻共同财产以及其配偶是否同意出售等与订约、履约有关的重要事项,即督促双方签订了存在重大履行障碍的《房屋买卖合同》。因此,房屋买卖合同不能履行,与中介公司没有提供专业水平的居间服务存在直接关系。

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