沁阳“锦绣江南”虽表面做到了“无懈可击”，但记者调查发现，其背后违规嫌疑迷雾重重

　大量被国家早就叫停的别墅住宅，在沁阳“锦绣江南”项目中“赫然挺立”。

叫停多年的别墅类项目，在河南沁阳市“重出江湖”。“锦绣江南”通过操作9亿元的投资计划，冲破了其它房地产公司很难逾越的“红线”。其开工后，却被指私改建筑规划，以及用非正常渠道获得119亩土地使用权。而令公众更加诧异的是，当地官方在办理土地证后的第37天，便为项目核发了《商品房预售许可证》。

由焦作市宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇地产)操纵的“锦绣江南”房地产项目，在中央颁布“禁墅令”后的第4年，私自改变规划和土地用途，拿出了部分地块顶风建设别墅群。

尽管此举并不能被国家政策认可，但地方政府依然为其办理了证件，当做“常态”商品房销售。

数十幢违规别墅，侵占大量合法用地，容积率也被巧妙中和。

独栋面积最高达600平方米，售价近400万，宏宇地产成就了诸多当地房产商企盼却很难实现的夙愿。

作为沁阳市“六路一中心”的政治建设任务，“锦绣江南”在多个领导视察场合“被点名关注”，其并公开称曰“高档住宅小区”。

虽有种种“好运”，但“锦绣江南”在去年二期工程即将结束时，还发生过拖欠工程款和农民工工资的事件，后在多方努力下，有惊无险。

而其违规建设别墅的行为，从无被官方查处，在当地民间大范围的反对声中，政府却选择沉默。

国土资源部在不久前下发的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》再次要求“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。”

那么沁阳“锦绣江南”建设的违规别墅，将何去何从?

　市委书记调研别墅区
　　
3月7日，刘洋(化名)站在沁阳市太行路与覃怀路交汇处的“锦绣江南”小区门口瑟瑟发抖，他再一次被保安拦住去路。

刘洋至今也想不明白，一个建设豪华的小区，为什么不让外人进去参观，“其实我只想数一下里面到底有多少套别墅，然后向公众揭开这些违规、违法行为。”他向记者坦言。

2011年7月，刘洋在郑州某高校毕业，学习了四年建筑专业的他，知道中央早就不允许建设别墅类住宅，但没想到自己家乡也有这样事情发生。

“国家一直在加大力度推进保障房民生工程，目的是让更多人有自己的住房，建设别墅既浪费土地，又容易滋生腐败，最主要的是高层‘三令五申’禁止，所以我向多个部门进行过举报，但没任何进展。”刘洋略显无奈。

与此同时，记者在现场也看到，当下落成的“锦绣江南”，由多层住宅与别墅构成，而饱受争议的后者，位于整个项目南侧，已经售卖完毕。

据观察，目前三期高层楼房也正在紧锣密鼓开工，“高品质住宅，尽享尊荣身份”的巨幅广告，也赫然出现在沁阳市区，周围并无看到由规划部门监制的《建设工程规划公示》。

站在距离“锦绣江南”较近的一家公司楼顶看到，别墅区域内还有少量施工人员进行路面修理，该类产品分为联排与独栋两种，均为三层结构，外观装修颇具欧美风格。

“我实在想不明白，违法的项目，为什么还有那么多人来购买，难道不担心其风险性吗?再者，这些别墅如何办理房产证?如何通过预售?房管部门是不是共同参与违规?”刘洋向记者表露出担忧之意。
　　
而一切担忧，并未给当地官方带来任何困扰。
　　

有网络资料显示，沁阳市住建局并在一次党委班子、机关全体干部会议上表示“积极指导锦绣江南等在建项目建设。”

甚至沁阳在百度百科里的介绍，也将“锦绣江南”列入其中，当地市委宣传部还组织过“关于开展‘锦绣江南’杯‘助推沁阳发展’‘金点子’征集活动的通知”。

但上述所有官方行为，都围绕着一个国家层面早就禁止的违规项目。

相关资料显示，2003年2月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出，“停止别墅类用地的土地供应”。后来几年间，别墅供地禁令被国务院、国土资源部多次重申，严厉制止。

　项目涉嫌多宗罪
　　
记者在沁阳“锦绣江南”别墅处得知，目前项目内多层住宅均价为3000元，联排别墅均价3800元，面积在300平方左右，而独栋最大面积600平米。

“别墅都销售完了，和其他商品房一样，都可在中国银行和工商银行按揭，前期需付50%，一次性结完优惠2个点，房产证在交房后就能办理。”置业顾问表示。

在一份“锦绣江南”《置业计划书》上，记者还看到对别墅产品的描述为“室内功能区丰富，会客厅、独立餐厅、主卧、次卧、书房、保姆房、健身房、储藏室完整地诠释了别墅的居住理念。”

而建设别墅的行为除2003年国土资源部提出“停止别墅类用地的土地供应”后，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发〔2004〕28号)》“继续停止高档别墅类房地产”“用地的审批”。

2006年《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发〔2006〕37号)》“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应”。

同年《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房〔2006〕165号)》称“首先要调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目。”

与此同时《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知(国土资电发〔2006〕17号)》“坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。”

2007年3月5日，国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调，“特别要禁止别墅类房地产开发”“等项目用地。”

2008年1月，国务院发文《关于促进节约集约用地的通知》明确规定“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

但一切禁令，于沁阳市“完全失灵”。

“类似‘锦绣江南’这样的项目，首先可以肯定的是，官方不会‘大张旗鼓’批复，但转化形式就可变通!”有媒体人士分析指出。

“比如在其他高层多层陪衬下单独拿出一块地来开发，但上报材料可能为多层住宅;还有一种情况是私自改变容积率，规划部门保留的该位置容积率绝对不可能这么低，然后通过疏密结合从而既满足了政府规定的整体容积率要求，同时又建成了别墅。”

另外，为了平抑房价，促进房地产行业健康发展，2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》的通知(国办发[2006]37号)，业界称作“国六条”或“9070政策”，其中明确规定“90平方米以下小户型达到总建筑面积70%以上”。

而“锦绣江南”目前除别墅外，所建成的其他住宅，也没有达到此标准。

　超资质开发“零监管”
　　
“别墅盈利要比普通商品房住宅高的多，即使到时候真查处了，罚款也只为总工程造价的很小百分比，拆除可能性又不大，所以很多开发商还是乐意冒险的。”前述媒体人士还称。

据悉，“政府禁供别墅土地是出于我国人多地少、需要集约化用地的现实考虑。其目的是为了节约土地，并尽可能提供更多的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房，让更多普通市民住上房子。”

有业内专家并感慨，市场上别墅新盘依旧络绎不绝，房地产调控的土地政策变得难以落到实处。“这也表明现行关于别墅的相关用地制度、规划审核报批以及后续监管上存在一定的漏洞。”

但在沁阳“锦绣江南”售楼中心，记者却看到该项目除施工证没向业主公示以外，其余四证均出现在人们视野，但四个证件的颁发日期，愈发迷离。

“锦绣江南”项目于2007年拿到《建设用地规划许可证》，2008年10月18日才下发《国有土地使用证》，但在同年11月25日已经领到一期住宅的《商品房预售许可证》，而《建设工程规划许可证》是在2010年6与18日取得，去年7月25日领到二期住宅的《商品房预售许可证》。

记者另从其他渠道获悉，“锦绣江南”获得的土地使用权为119亩，方式为出让，出让金2750万元。

尽管宏宇地产对外宣称是通过招拍挂方式获得土地，但有接近当地政府的人士爆料称“都是政府内部私自操作的，所进行的程序，仅仅是程序，别的公司根本就没法参与竞拍。”

“按照国家规定，只有取得土地证后，才能确认土地权属，并开发利用，‘锦绣江南’在拿到证件第37天，居然已经能达到预售条件，速度之快，恐怕是中国第一了。”该位人士还称。

记者通过多方调查得知，“锦绣江南”在2008年向有关部门申请企业投资项目备案时，遭到过复核机关“不同意备案”，理由是“请项目单位注明各种套型面积及户数”。

“由此看来，宏宇地产早知道建设别墅或大面积户型不被国家政策认可!”某地产投资人士回应。

　　媒体也获得了宏宇地产这份未通过核准的申请资料。
　　
“建设地点：河南省沁阳市太行路与覃怀路交叉口，总投资：20000万元，其中：企业自筹20000万元，计划建设起止年限：2008年7月至2010年8月，主要建设内容(生产性项目要列明采用的工艺技术、主要装备等)，宏宇房产锦绣江南小区建设规模：总用地面积：83208.2平方米，地下总建筑面积：16526.5平方米，地上总建筑面积：188148.97平方米。其中：多层建筑面积：83928.28平方米，高层建筑面积：54252.7平方米，排层建筑面积：20468平方米，商业建筑面积：24500平方米，其他建筑面积：5000平方米，户数：810户，容积率：1.88,绿地率：38.6%，建筑密度：29.6%。”

另外，宏宇房地于2007年8月6日成立，注册资本800万元，注册编号410882100000133，法定代表人为吴元肖。

但关于吴元肖在沁阳的更多信息，记者无法获知，而长葛市宏宇房地产开发有限公司的法人名字也为吴元肖。

媒体随后从住建部门获悉，焦作宏宇地产在2010年才获得房地产开发三级资质，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：三级资质开发权限是15万平方米以下。

而宏宇地产在最初申请企业投资项目备案时，就已经标明为188148.97平方米。对于超资质开发为何没被监管部门查处，媒体无从获悉。

至于沁阳“锦绣江南”项目用地是否涉嫌定向出让?目前建成的别墅住宅是否改变原始规划?相关工程、施工证件的办理是否符合法定程序?销售产品是否受国家法律保护?所有涉嫌违规行为又是如何越过政府部门监管?沁阳市国土资源局、规划局、住建局3月18日向媒体作出书面回复。

　三部门回应，未涉及别墅事宜
　　
沁阳市国土资源局：锦绣江南项目用地(2007-16号宗地)位于沁水路东侧，太行路西侧，文化艺术中心南侧，宗地面积79722.4平方米(折合119.58亩)。该宗地经市规划局批复规划用途为居住用地，容积率：<1.6，建筑密度：<26%，绿地率：>35%。出让前我局严格按照规规划设计条件对该宗地进行了评估，经市政府批准后，于2007年6月8日分别在中国土地市场网、焦作日报、沁阳电视台等媒体发布出让公告，于2007年7月13日举行揭牌仪式，焦作市宏宇房地产开发有限公司以人民币2750万元竞得该宗地土地使用权。因此，我局出让该宗地的程序完全合法，并严格按照规划部门出具的规划设计条件进行供地，不存在违规批地建别墅的情况，也不存在定向出让的违规情况。

沁阳市规划局：锦绣江南花园小区项目位于沁阳市太行路西侧，西邻香港街，北临沁阳市文化艺术中心，南临头道河，总用地面积79722.4平方米。开发单位为焦作市宏宇房地产开发有限公司。

该小区2007年12月15日经市规划审批管理委员会审批通过，规划技术指标为：地下总建筑面积16526.56平方米，地上总建筑面积：149948.97平方米，其中：多层建筑面积：77428.27平方米，高层建筑面积：32252.7平方米，排屋建筑面积：13968平方米，商业建筑面积：24500平方米，其他建筑面积：1800平方米。建筑占地面积：23635平方米，户数：810户，容积率：1.88，绿地率：38.6%，建筑密度：29.6%。

该小区共分为三期开发建设，一期开发用地约50亩，规划工程许可证2008年10月发放，证号沁建字【2008】19号，审批建筑面积5.5万平方米，施工许可证证号：一标段410882200811200102，二标段410882200811200103。二期开发用地约40亩，规划工程许可证2009年10月发放，证号沁建字【2009】26号，审批建筑面积4.2万平方米。三期开发用地约30亩，工程未动工，工程规划许可证未发放。

该小区在进行审批时，为使住户最大限度的享用城市资源，采用南低北高的空间布局，形成城市空间上的梯度变化，在北侧紧邻文化艺术中心地块(锦绣江南三期)规划为11.5层小高层建筑，在南侧头道河沿岸规划2.5层排屋。该小区总平均层高为6.4层。按照2008年我市的经济发展状况和市场需求，该小区的土地开发强度及规划技术指标基本合理。

在房地产开发过程中，我局对一些楼盘项目的规划做了明确规定，控制大户型住房，增加小户型住房结构比例。对于“9070”政策，在贯彻落实的同时，也结合了当地实际，从自身实际情况出发，目前我市户型面积集中在110--140平方米/套。沁阳市作为河南省扩权县级市，正处于蓬勃发展时期，树立一个良好的城市形象，对于沁阳的发展有着不可估量的作用。在今后的规划管理工作中，我局将更加认真的贯彻执行国家、省、市相关政策，合理确定住房用地供应总量和户型结构。

沁阳市住房和城乡建设局：1、沁阳市住建局并未在党委班子、机关全体干部会议上表示“积极指导锦绣江南等在建项目建设”，而且也未下发过的书面文件。

2、锦绣江南小区总占地面积120亩，总建筑面积19.2万平方米，共分三期开发。一期开发用地50亩，建筑面积5.5万平方米;二期开发用地40亩，建筑面积4.2万平方米;三期开发用地30亩，建筑面积约9万平方米。由于三期开发面积均未超过15万平方米，所以焦作市宏宇房地产开发公司并不存在超资开发。

尽管上述三个职能部门对“锦绣江南”涉嫌违规建设作出说明，但对于为何开发别墅，官方并无任何回应。