2015年王女士终于凭自己的实力，在焦作新区某楼盘买了套约41平方小户型公寓房，2018年房子交到自己手里，经过三个月的装修后，年底入住新房，为了让孩子享受到城市更好的教育，去辖区派出所落户时竟然被拒绝，工作人员告诉40年公寓不能办理户口落户，王女士傻了眼！为了孩子的教育王女士痛下决心，卖掉房子再换套70年产权能落户的房子，反正当时买的便宜，这几年新区房价也涨了1500平方左右，王女士心里在盘算着把房子找家中介28万卖掉，房子是21万买的加上40000元装修费用，自己还能赚30000元左右，谁知找了家中介一问交易费大约65000左右，王女士彻底崩溃了！王女士回想起当时自己打算用公积金贷款买房，置业顾问讲，用公积金贷款买房没有优惠！并没有讲清楚40年和70年产权的优缺点。为此家里边给王女士吵翻了天！

　　通过王女士买房经历小虎作为一个资深的地产人，也经常被朋友、粉丝咨询“到底要不要买公寓”。但其实我是不建议大家购买此类产品的，下面我将详细解析公寓产品的缺陷，希望能帮助到大家。

　　一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。

　　公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客；一类是没有太多投资成本的投资客户。

　　1、刚需客（客户占比10%-20%）。

　　刚需客在整个公寓客户中占比非常少，最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压，无力购买住宅产品的人群。

　　他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。

　　2、投资客（客户占比80%-90%）。

　　投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

　　这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

　　二、刚需客：公寓的居住价值是被阉割的，居住环境不断恶化，不适宜居住。

　　刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

　　居住缺陷1、公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。

　　住宅最大价值就是落户，让你能融入这个城市，享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能，不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。

　　居住缺陷2、公寓随着办公租户增多，生活环境逐步恶化。

　　居住缺陷3、不通燃气、商业水电，高物业费、使用成本居高不下。

　　居住缺陷4、公寓居住舒适度差，采光差、小区无环境、无绿化。

　　公寓产品本质是商业项目，因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念，根本不考虑居住的舒适性。

　　公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面，容积率偏高，因此规划形态基本以1-2栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境，没有中央园林，没有生活配套，没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。

　　最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便，公共配套设施使用频率多，例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰，没有私密性。

　　三、投资客：公寓是个伪投资产品，投资回报率极低。

　　公寓物业主要通过物业升值和租金回报来换取回报。但如果详细分析，你就会发现无论物业升值还是租金回报的收益率极低，公寓根本是个伪投资产品，根本不值得投资。

　　1、公寓产权年限只有40-50年，土地年限到期需缴纳总市值7.5%土地出让金。（具体以最新政策为准）

　　2、公寓贷款条件苛刻，年限只有10年，首付比例50%

　　3、公寓客群狭小，交易周期漫长。

　　上文已经说了公寓客户主要是刚需客和投资客，潜在客群范围狭小。二手公寓的客群就更加狭小，因为随着公寓出租后，生活氛围已经全部被破坏，刚需客户基本被挤出公寓市场。剩下的只有投资客户。

　　投资客户看的是未来增长，二手公寓经过多年发展，无论区域还是项目基本成熟了，无论租金还是物业价值都已经稳定，根本没有太大上涨空间。而且二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用，投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。

　　刚需客的退出、投资客的迟疑，自然会造成二手公寓项目交易周期漫长，影响公寓的投资回报率。

　　4、公寓价格涨幅缓慢，长期低于住宅涨幅

　　焦作城市公寓供应量巨大，在这里就不举例了，客户却十分稀少，导致公寓市场长期供大于求，价格长期保持滞涨，只有在住宅房价飞速上涨的情况下，公寓价格才会跟随上涨，涨幅远远低于住宅。

　　5、公寓交易税费高昂（总房价30%左右），投资者基本不可能通过物业升值取得收益。

　　6、公寓租金涨幅缓慢，回报周期较长。

　　小虎手记：

　　刚需客户：

　　公寓被开发包装成房子，其实本质是商业性质的，无论在居住功能上还是使用价值上都有很大的缺失，根本无法满足你最基本的居住需求，你也无法在公寓物业居住一辈子。

　　投资客户：

　　公寓物业不可能通过物业升值取得收益，完全依靠的租金回报换取收益。但是在目前租金收益长期低迷的市场下，想取得较好的回报可能性不大，所以建议谨慎投资。但如果你一定要买公寓，一定选择要区域发展潜力大，未来升值空间高的区域，并做好短期内无法转手套现的心理准备。

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