历史经验告诉世人，有钱一定要在第一时间多多买房。很多专家也频频发表类似观点。被称为“房地产教父”的孟晓苏不久前就公开直言，“房价根本不存在下跌因素”。不仅如此，他还公开喊话“看衰者”，“不要用房价下跌的谎言来欺骗老百姓”。此外，北师大教授董藩也多次直言，“现在的房价并不算高，更没有到绝大多数人承受不起的程度。”在他看来，啃老买房不可耻，那些租房、无房的人才是“真房奴”。

　　有些专家依然看好楼市，一般有三个主要说辞：

　　其一、中国城镇化率仅有60%，距离发达国家70%尚有一定差距。以发达国家城市化进程来看，这意味着中国房地产或至少还有15年的红利期，未来至少2亿人口进城，也会对高房价形成有效支撑

       其二、全国90%的城市对房地产的依赖度都高达60%以上，财政收入严重依赖土地财政，房价高才能让开发商看到赚钱的希望，才能吸引开发商高价拿地，地方才能获得较高的卖地收入；

　　其三、房产是绝大多数家庭的主要财富，房价下跌意味着居民家庭财富缩水，甚至会引发更大的连锁反应。

　　纵使很多专家仍然殷勤鼓吹房地产的支柱地位，仍然在为高房价代言，但不可否认的是，在空置率、房屋供求关系、房价收入比等方面，当前我国的房价整体已经达成“下跌”的一致意见：

　　第一、中国并不缺房，平均空置率超20%，有些地区房屋甚至严重过剩，房价整体下跌趋势明显

　　地产大佬潘石屹曾揭露，中国房价“久调不降”的根源是我国的房屋空置率高居不下。他透露，有些城市空置率已经超过30%，房子已达严重过剩程度。中国房屋空置率到底有多少？目前最权威的数据来自于西南财大2019年发布的报告，该报告显示，我国城镇地区住房空置率21.4%，2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

　　基于此数据推算，我国仅空置房屋就足够1.5亿人居住。如果未来调控措施得当，这些空置房源能够有效进入市场，不得不说，这对房价构成极大利空。换言之，中国目前整体房价下跌趋势明显。

 

　　第二、新房市场2020年已步入“供大于求”局面，房价下跌的可能性高于上涨

　　按照经济学理论，影响房价走势的根本因素是供求，供大于求，房价下跌，供小于求房价上涨。很多人只看到有些城市某些区域这两年房价仍然在上涨，但他们没看到的是，中国商品房从2020年起就已经步入“供大于求”局面，这意味着房价整体已经步入“下跌通道”——易居研究院统计调查数据显示，随着我国楼市的进一步降温，从2020年开始，全国的住宅供应大于需求。该机构还直言，在这种背景下，未来新房市场将持续迎来降温，尤其是供应远远大于需求的三四线城市，房价回调的速度和幅度，都将超乎很多人的想象。

　　第三、全国主要50城房价收入比已经远超国际临界点，未来房价走势将“趋稳微降”

　　衡量房价到底是高还是低的关键指标就是房价收入比。社科院报告显示，2018年监测的全国50城房价收入比数据已经高达13：1，其中四大一线城市均超过30：1，远远超过国际临界点9：1。报告同时认为，房地产对经济的贡献由正变负，对消费有明显的挤出效应。对于一些三四线城市来讲，房价收入比的问题以及市场消费的问题越来越明显。

　　简单理解就是，绝大多数城市房价用工资收入衡量，已经是非常不合理的。尤其是一二线城市，普通人买房不仅需要掏空六个钱包，还要背负巨额房贷，而更多的人其实已经“无法承担现在的高房价”了，即买不起房。

　　所以，无论是从安居、解决刚需居住的角度，还是从发展经济的角度，未来房地产都不能再作为主要的刺激工具了。这一点，国家也早有明确表态。经济不再依赖房地产，调控同时又必须做到紧绷不松。按照常理理解，未来房价很难再复制过去的疯狂。从严调控、引导资金向实体领域流动等行为来看，未来房地产的预期会大降，即面临需求短缺、资金短缺的局面，这意味着房价大概率会迎来“趋稳微降”局面。

　　房价整体已经达成一致的“下跌”意见，那么未来房价到底能跌多少，房价下跌的“底线”又是多少呢？两位地产大佬给出了“答案”：

　　从社会稳定、解决居住、引导资金流向实体领域进而大力发展实体经济等层面来说，房价下跌确实比上涨更有意义。宏观层面，房价也确实已经达成“下跌”一致意见。但我们还是要说明一下，这不意味着未来房价一定会下跌，更不意味着你所在的城市房价会下跌，所以大家在买房投资时，还是要根据自己所在城市的经济、人口、产业及调控等基本面来全面判断。不能把“房价下跌达成一致意见”，当作晚买房或者不买房的参考。

　　相比房价下跌，其实很多人更关心房价到底能跌多少，房价下跌的底线是多少。对此，地产大佬潘石屹和孙宏斌均给出了一致“答案”——潘石屹说，房价下跌幅度最多在20%-30%；孙宏斌说，房价下跌30%，绝大多数房企都会“死掉”。从两位地产大佬的表态，我们总结，房价下跌的底线就是30%。

　　很多人可能觉得，按照当前很多城市的房价收入比和房屋空置率来看，房价下跌30%并不算什么。就算房价真的跌了30%，虽然利好普通购房者，但仍然有数以万计的人买不起房。事实确实如此，就很多三四线城市来说，居民收入普遍在两三千一个月，一个家庭一年的收入不足十万，但是房价却已进入“万元时代”。这是典型的低收入拉动高房价，可想而知，绝大多数民众的生活品质和幸福指数都不会太高——因为家底都已经被房子“掏空”了。

　　房价整体下跌30%，对于绝大多数刚需买房，有天大的好处，但是平心而论这却是不可能发生的事实。原因有二：第一、有房者、地方和银行都不会允许这种局面出现——房价下跌30%，意味着会有很多家庭房子市值没有贷款高，会出现“弃房断供潮”，继而引发银行发生大规模不良债务，绝大多数银行可能会破产。由于绝大多数城市财政收入对房地产依赖度过高，房价大幅下跌，同样也会使得地方这台机器无法运转；第二、短期内国家调控楼市的主旋律是“稳”，这意味着房价不可能出现大起大落。国家方面三番五次提出的“促进住房消费健康发展”、“促进房地产市场平稳健康”等理念背后，传递的信号再明确不过：楼市大局稳定胜于一切，房价不会出现大起大落。

　　文章来源：楼市新谈