好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益。但是，并不是随便买个商铺就能赚钱，商铺的选择其实大有讲究。对于很多投资者来说，是选择购买产权商铺再出租还是直接租下铺面自己经营?是在成熟片区购买价格高昂的高铺还是选择在正处于成长中的片区下手购铺，才能获得利益的最大化?何时下手购铺时机最恰当等，都是每个投资者关心的问题。

本期"商铺投资宝典"中，本报记者将从商铺投资中涉及到的"投什么""在哪投""何时投""怎么投"等关键性问题，为你提供专业的投资建议，力求让你的商铺投资"四评八稳"。

1投什么?

看自身经济实力、抗风险能力、回报预期投什么就是要选择好你要投资什么样的商铺。一般来说，商铺有商业街商铺、社区商铺、商住办公楼底商、购物中心或专业市场席位型商铺等几种类型。而投资者到底该选择何种商铺进行投资，才是最合适的呢?

不同类型的铺位在投入成本、收益空间、投资风险等各方面都是不一样的。在城市商业中心或住区中心的商业街商铺，由沿街商铺聚势形成的购物步行街(如三市商圈的南屏步行街)是形成黄金商铺的重要区域，但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会相对较小成本也高。但如果及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。而设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，虽然投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相对城区商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。另外，一些商住办公楼的底商，由于中高档商住楼或写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，总投资额度也较高，投资门槛也较高。而购物中心或专业市场席位型商铺(如螺蛳湾国际商贸城、大商汇建材市场等)，一般面积较小，投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为它需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，如果缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营。

有关专家表示，投资者要选择商铺投资，需要在了解不同商铺在价格、收益及风险等方面的差别基础上，再根据自身的经济实力、抗风险能力及对今后的回报预期进行综合性比较，再做出抉择。比如说需要风险低一点的，就可以投资社区底商;而像回报率高一些，则可以寻找商业街的商铺机会。本报记者陈世明

2在哪儿投?

选好地段最重要买住宅，讲究"地段，地段，还是地段"，投资商铺就更讲究地段了。商铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型中的商圈，多为远郊的专业大型商业地产项目;第三类是住宅小区内部的商铺。

首先说说成熟的中央商务圈的商铺，如昆明的三市街、白塔路、青年路及小西门商圈中的商铺，它们一般已在市场上连续经营5～10年或更长的时间，被市场充分认可，有稳定的客户源和高出租率;其次，它的商铺在经营品类的分工上已形成一定的商业集群，它们互为补充，商业品种繁复充实。从投资收益来看，"中央商务圈的商铺"经历了商业经营最重要的"市场培育期"，用行话来说即"养市--放水养鱼"。但是，其租金及购入成本也高得吓人。据荣城房产统计，目前整个三市街商圈很少有商铺对外出售，其平均租金约在350-600元/平方米/月，租赁成本高昂，如果没有丰富的经济实力，投资者唯有望铺兴叹的份。

相对于中央商务圈内高昂的铺面租金，处于成型中的商圈的铺面价格和租金还处于市场培育期，租金及售价定位就显得便宜多了。但是它却面临着一个致命的问题，就是市场的养商期。对于商铺而言，这是个不可"跨越"或省略的必然过程。少则一年，多则几年的养商期，对于买家来说是个不可预知的过程。因此，在下手购买此类商铺前，首先要对开发商的商业运营能力及商业业态情况了如指掌，有着足够的抗风险能力再择机而入。

社区商铺不同于主题商场，日后的经营要投资者自己负责。即便一味出租，为了保证租金收益，也要明白把铺租给哪类店家最合适。因此，市民投资社区商铺时，主要考虑的是社区的居住人口数量及居民收入水平，社区商业结构及周边商业布局也要心中有数。在经营面上，与日常居住生活有关的方方面面需求都可涉猎，最好做到错位经营、突出个性。服务方式也不容忽视，如果商家肯提供送货上门服务，搭建熟客网络，笼络回头客，经营也自然能稳定。