胡女士咨询市区某承诺“包租包退”产权商铺的投资风险。据介绍，该商铺面积约6平方米/间，售价6万元。购买后业主不需要经营商铺，只需要和开发商指定的管理公司签订《委托租赁协议》即可。租赁协议的期限为15年，其间业主每年可收取总房价8%的税后回报，同时开发商保证，在购买期满1年后，投资者可随时选择退房，开发商将全额补偿。如此丰厚投资回报让胡女士颇为动心，但“天上掉馅饼”式的经营模式却让她心存疑虑，“这会不会是个陷阱?”为此我们专程咨询了四川致高律师事务所副主任林方平。

疑问一：租金、退款，拿什么来担保?

林律师认为，这种“包租包退”的产权商铺模式并不新鲜，早在10多年前就曾出现过。最大的问题就是开发商无法为其承诺的租金收益

和退款保证做有效的担保。在他受理的多起类似委托租赁纠纷中，受托方――经营管理公司多为开发商另行注册成立的。后续经营效果、回报保证就与开发商在法律上毫无关系，若出现回报无法兑现、商铺经营不下去等问题，经营公司倒闭了或出现资不抵债，小业主就只有自认倒霉了。“即使是开发商在购房协议中承诺，用其拥有的房产公司资产为经营管理公司提供担保，但在协议上通常不会明确具体的担保物，这种保证其实并没有意义。”

疑问二：“袖珍商铺”难以独立经营

胡女士表示，由于是统一经营，她除了要与开发商签订买卖合同外，还需与开发商指定的经营管理公司签订《委托租赁协议》。律师认为，这种高额包租的商铺买卖经营运作方式，让购买者很难有自主权。一旦15年后合同到期，如果业主想将商铺收回自己经营的话，只拥有区区6平方米商铺面积的业主很难以独立经营，最终还是只能“乖乖地”继续选择签订委托租赁协议。