当李先生在为自己两年前花70万元总价投资的，40平方米LOFT公寓乏人问“租”而失望时，余先生却正为2009年开发商甩卖时，自己入手的100余平方米商铺而喜形于色―――余先生当年花1.5万元/平方米买到的商铺，如今已蹿升到3万多元/平方米，但询租者仍络绎不绝，租金已出到80元/平方米。
　　
　　从某方面来说，投资性置业者都“不差钱”，但如何投这笔钱却很纠结，一个不小心，就可能像李先生和余先生一样，冰火两重天。
　　
　　秋交会来临，从写字楼到商铺，再到商业公寓，各种产品繁多。仅参展写字楼就高达84万平方米，商业用房也有50万平方米。晨报记者为你带来最新最深入的投资性置业分析，以及相关最值得购买的商业物业推荐。不过，再靠谱的分析也不能100%包赚不赔，购房者最好先根据各类物业特点，算好回报再投资，切忌盲目下叉。
　　
　　还是以余先生和李先生的投资为例。余先生的社区商铺位于新牌坊南桥寺片区，为一次性付款。目前虽因修路暂没租赁，但在余先生看来，等到路修完，年投资收益率远不止6.4%，只要问的人多心里就踏实。而买LOFT公寓的李先生则觉得，虽然物业已增值，但询租的人太少，未免心慌。同样是商业投资，为何一边是海水、一边是火焰？今年秋交会，投资哪些物业能带来更可观的收益？
　　
　　投资意向商业火住宅冷
　　
　　今年秋交会，虽然有万科、保利等十来家开发商因已完成任务等原因而未参与展示，但总会有其它方面的信息推广。因此，投资者选择余地较大。
　　
　　在备选面大的背景下，市民的投资意向也在回升。晟城地产调查显示，投资意向主要集中在商业上，住宅则较弱。
　　
　　从人群分析，有能力投资的市民多数属于中产甚至富裕阶层，这部分人群的资金实力和市场判断能力相对较强，且大多具有较高的学历。影响这部分投资人群的最终因素还是投资回报率。
　　
　　而从宏观调控、大势环境、区域位置等影响投资回报率的众多因素来看，重庆的商业投资回报率整体来说仍然潜力较大。
　　
　　写字楼回报和风险持平
　　
　　在各类投资品中，晟城地产市场经理李飞最看好写字楼，原因是其投资回报率可观，且一般不需要自行管理，故投资更为保险。
　　
　　李经理认为，写字楼类项目的升值潜力更多与区域定位和产业人群有关。因此，投资写字楼，重点要关注产业区和商务规划区的写字楼，这类写字楼风险相对较小。
　　
　　中心区域的顶级写字楼投资回报率，长期而言会比产业园区写字楼要高，但其投资成本也较高。譬如，英利IFC写字楼最高售价达建面30000元/平方米，租金冲顶重庆写字楼桂冠150元/平方米，虽然暂时看回报率约6%，但长期的物业增值无可估量。
　　
　　从经验来看，新兴区域投资回报率增长相对较快。一般写字楼产权为40年，一般10―15年即可以回收成本。以西永微电园的康田・凯旋国际为例，最低总价约210000元，除以有保障的年租金收入14700元，则14年可以回本。
　　
　　当然，由于写字楼投资额较高，考虑风险因素，一般会长期持有，因此写字楼类物业一般还是从租赁考虑投资回报，而不是转手销售。
　　
　　偏远商铺投资犹如豪赌
　　
　　商铺投资回报率最高，但不可预期的因素较多，导致风险较高。若购入偏远地区商铺，则更像一场豪赌。选对了，市政配套跟上、人流量逐年增多、投资回报率可观。譬如二郎―双山片区、新牌坊片区等，由于市政配套较好、路网发达、住区人口较多，则其商业增值潜力较大。
　　
　　而某些新兴区域，在市政配套目前尚显匮乏的情况下，等待成熟、形成规模的时间较长，且本身投资水分较高，容易出现泡沫。非要豪赌这些区域，则一定要选择位置和交通条件较好的节点型商业进行投资。
　　
　　晟城、领域机构等普遍认为，重庆市场目前的商铺一般能达到6%―8%的年回报率，同样也是10―15年收回成本，还能额外赚到物业增值。一般7―8年最能看出商铺租金和增值潜力。
　　
　　至于商业性质的公寓，其投资回报率不一定会很高，但可贵的是投资风险低，总价低。
　　
　　

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