“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始风行的，这也许是商业地产对外的一种宣传口语。但是做为老百姓，投资应该理性，不能盲目跟风。
　　走访目前焦作的各大商业街，不难发现，出租出售的空商铺到处可见。那么投资商铺是否存在过剩风险？是否意味着“一铺养三代”时代终结？

　　商铺过剩风险显现

　　零售业虽然保持着稳定的增长，但较高的租金成本也给租户带来了不小的压力，特别是电子商务的爆发式增长对中低端市场产生了较大的冲击，一些商业街、摩登街商铺品牌更替较快，虽然目前商铺租金保持稳定，但是仍旧出现了商铺充裕的现象。
　　一方面商铺的未来和新增供应持续增长，随着价格的不断上涨，投资成本却大幅增加。另一方面商铺尤其是不少社区商铺空置率不断增加，租金率不断下降，焦作商铺过剩风险开始显现。

　　“一铺养三代”时代终结？

　　焦作综合体项目如雨后春笋一般冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。”在同一个区域范围内往往存在定位相同、功能类似的商业项目，这种现象已经暴露出商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题。

　　有网友认为，目前商铺投资价值受到以下几个方面因素的制约：

　　1、中国目前房价太高，人员工资成本也不断上涨，而生意的利润越来越小。各个行业的人都会觉得现在生意越来越不好做了。
　　2、根据调查，目前人均商业面积已经达到了较高的水平，意味着需要更多做生意的人才能满足商铺的客户需求。因此，在不久的将来，商铺空置率将极具上升。
　　3、电子商务慢慢侵蚀传统零售业。随着互联网时代的发展，越来越多的人选择在网上购物。想像一下，10年以后，网上购物的人群越来越多，而不懂互联网的老人们也越来越少，到那个时候，门面的需求量将会急剧下降。所以电商才是影响商铺价值的因素。

　　那么如何识别商铺投资风险？投资者可使用以下三大武器：

　　武器1――从长线看投资前景。买商铺看的是未来。要保证地产的升值，商铺的地理位置就是一个相当重要的因素。在选择商铺的同时，还要注意的是判断当地的商铺是否已经达到饱和状态。开盘很久但空置率仍然很大的商铺即便价格再低，也要谨慎考虑投资性，不能盲目投资。此外周边的交通情况也很重要，对于临街的商铺来说，路面是否平整，车流量、人流量以及车速，都直接影响商铺的经营状况。
　　武器２――算投资回报率。选择了好的地段，下一步就是深入了解当地的出租情况，估算一下当地其他商铺的租金，减去物业管理费用、自己的月供以及其他相关税费，保守地计算出净收入，以判断该商铺是否值得投资。此外，有些商家在头几年保证投资回报率，但是几年后就不再保证了，这就需要投资人谨慎研究该商铺几年以后的投资价值。
　　武器３――从租售看投资信心。从商业物业租售情况可以看出开发商对物业本身商业价值的信心情况。作为开发商对售后物业能否再一如既往地为业主提供优质服务，是一个值得业主关心考虑的问题。特别要小心“只售不租”，因为只售不租，造成开业后很难统一管理，从而引发后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。究其原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售，因为产权的主体已经发生了变化，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户很难成功，而且开发商也没有调整租户的权力。
　　投资商铺是一项很专业的投资，需要经历了解、调查、分析、对比、计算等等个环节，对风险和投资预期要有深刻的认识，只有这样，才能提高商铺投资的成功机率。