4月1日上午,北京京西宾馆的会议厅,来自全国的中国房地产业协会和中国房地产研究会的代表联合召开会议,纪念邓小平同志关于住宅问题谈话30周年。中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰发表了《继承和发扬小平同志改革思想 努力实现住有所居目标》的讲话。

刘志峰作为房改亲历者,在这次大会上回顾了他在担任国家体改委副主任兼国务院房改领导小组副组长及建设部副部长期间,直接参与的我国房改全过程,从若干重大问题的研究到重要文件的起草,以亲身见证回顾了这场伟大变革。刘志峰在讲话中谈到30年住房改革的重大成就,并指出住房建设和发展中仍然存在的突出问题,指出在新形势下解决住房问题的根本出路仍是坚持市场化改革方向,进一步深化改革。

30年改革成就斐然

1980年4月2日,我国改革开放总设计师邓小平同志就住宅问题发表了重要谈话,正是这次谈话拉开了中国城镇住房改革序幕。

经过30年的发展,市场化与保障房并重的城镇住房制度逐步代替了原有计划经济体制下的福利分房制度,房地产业也发展成为国民经济的重要支柱产业。

在4月1日的会议上,刘志峰说,今天我们重温小平同志的重要思想,对于探讨新形势下深化住房制度改革、完善住房政策的有关问题,对于促进房地产业健康发展、实现住有所居目标,具有重要的现实意义。

30年前,计划经济体制下的福利分房制度走入了死胡同,人均住房面积低,老百姓对住房的要求长期得不到满足,彼时,改革开放的大幕刚刚开启,住房制度如何摆脱计划经济的桎梏,让人民能够有尊严地居住在自己的房屋里,这是横亘在政府和理论界面前的重大难题。

此时,邓小平同志发表了关于住宅问题的重要讲话:“关于住宅问题,要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。住宅出售后,房租恐怕要调整。要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低,人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子,交通方便地区和不方便地区的房子,城区和郊区的房子,租金应该有所不同。将来房租提高了,对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助,也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计,不要老是小四合院,要发展楼房。平房改楼房,能节约耕地。盖什么样的楼房,要适合不同地区、不同居民的需要。”

邓小平同志的讲话明确了房改的总体设想,打破了住房公有制思想的长期禁锢,为市场化的房改奠定了基础。从此,中国的住房制度就基本上沿着邓小平指出的方向进行改革。从某种意义上说,今天的房地产行业的局面就是源于这次讲话。

刘志峰在讲话中谈到,30年来,根据小平同志的设想,中国房改经历了从局部试点到全面推进、从单项突破到综合配套改革的四个阶段,即1991年之前的探索和试点阶段、1992年到1997年的综合推进阶段、1998年开始的重大突破阶段、以及2003年至今的完善政策阶段。

刘志峰在讲话中认为,30年的城镇住房制度改革取得了巨大的成就,打破了传统的福利分房观念,确立了市场机制配置资源的基础地位,实现了住房供应和分配制度的重大转变。在这个过程当中,原有的以住房实物分配、低租金使用为特征的住房旧体制被打破,初步确立了适应社会主义市场经济体制改革要求的城镇住房新体制。确立了住房社会化、市场化改革方向,形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的产权格局。房地产市场从无到有,住房二级市场和租赁市场逐步发育,中介服务加快发展,房地产金融不断创新,专业化的物业管理基本建立,市场规则不断完善,市场体系逐步健全。针对不同收入群体的住房需求,初步形成了以商品性住房供应为主、对低收入家庭给予保障和对中低收入家庭给予支持的住房供应体系。

刘志峰在报告中谈到,30年来,城镇住宅建设加速,城镇新建住宅累计109亿平方米,是改革开放前30年的20.6倍;居民住房条件明显改善,城镇人均住房面积达到了28平方米,是1978年的4.2倍;房地产业成为国民经济的支柱产业,2009年房地产开发投资3.62万亿元,房地产业增加值占GDP的比重近5%,房地产有关税收占到全国税收收入的11%;房地产业的发展也增加了居民的家庭财富。

住房建设问题突出

刘志峰还在报告中指出了当前住房建设和发展中存在的突出问题。第一,住房保障体系不完善,住房保障覆盖范围小,住房保障制度不完善,住房保障管理机构和实施机构不健全。第二,住房供应体系不健全,一是市场发育不均衡,新建商品住房发展快,租赁市场发育滞后,城镇居民自有住房比例超过80%,租住房屋比例不足20%,二是缺乏针对中等偏下收入群体也就是常说的“夹心层”的住房供应和政策支持。第三,住宅建设资源能源消耗高,一是住宅以现场砌(浇)筑、手工操作为主,采用工业化方式生产的住宅比例低,质量通病长期存在。建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应尚未形成产业链,二是商品住宅供应以“毛坯房”为主,土建装修一体化比例不到10%,装修二次污染和资源浪费严重,三是住宅使用单位能耗高,四是住宅使用寿命短,平均30年左右。

坚持市场化方向

刘志峰在讲话中强调,要解决住房问题,就应当继承和发扬小平同志改革思想,珍惜既有的改革成果,继续按照市场化的基本方向,进一步深化改革。

关于完善住房保障制度,刘志峰说,今后的一段时间,应当通过四方面来完善工作。第一,合理确定住房保障的覆盖范围。凡是没有能力通过市场购买或者租赁满足基本居住需求的家庭,都应该纳入保障范围。同时,要根据财力的增长逐步扩大保障范围,由各地结合经济、社会发展实际,统筹考虑居民住房状况和财政能力。第二,住房保障标准要适当。保障标准不能定得过高。如果过高,在财力确定的情况下,可以保障的数量必然会减少。保障标准也不能定得过低,应以满足基本住房需要为原则确定。第三,保障方式多样化。廉租住房应当继续实行货币补贴和实物配租相结合的形式。对于出售的经济适用房,可以在量化政府补贴、机构投入和居民购房价款的基础上,明确界定政府、机构和个人所拥有产权的比例。第四,采取利于实现住房保障目标的有效措施。加快住房保障立法,加大保障性住房土地供应,增加财政投入,多渠道筹措保障性住房建设资金。

关于保持房地产市场平稳健康发展,刘志峰认为,应当努力增加住房供应总量,把“蛋糕”做大。保持住房建设投资持续、适度增长,完善各类住房建设的投融资机制,拓宽融资渠道;增加住房建设用地供应,加大闲置土地处置力度,严厉打击囤地行为;促进新建商品住房市场、二手房市场和租赁市场的共同发展。在注重增加数量的基础上,还需要立足居民的有效需求,更多采用经济手段,促进住房供应结构的调整。鼓励建设中小套型、中低价位普通商品住房,对高档、大户型住房的开发建设,进行更加严厉的限制。

在目前住房供需矛盾突出的情况下,应采取税收、信贷等手段,有效抑制投机型购房需求,同时要引导城镇居民形成合理的消费观念。在严格执行差别化税收、信贷政策基础上,在住房保有环节,适当予以税收调节。

关于住房发展方式的转变,刘志峰说,要以低资源消耗、低环境代价,大力发展省地节能环保型住宅。转变住房发展方式,必须大力推进住宅产业化,即建筑设计标准化、部品部(构)件生产工厂化、现场施工装配化、土建装修一体化。对此,首先要加强科技研发和技术集成,推广先进适用技术,完善住宅产业化标准体系,其次要联合设计、科研、施工、开发、部品部件生产等企业,搭建合作互利共赢平台,最后,政府要加强政策的引导和支持。

关于农村住房问题,刘志峰指出,应当坚持现行的农村住房基本制度,即农民依据个人身份,按照“一户一宅”原则由农村集体经济组织无偿提供宅基地,住房则由农户自筹资金、自己建设、自己拥有、自行管理、自家使用。同时,要保证农村宅基地依法供给,有效保障农户住房的财产权益。要大力推进新农村建设,持续改善农村人居环境。要按照农民自身需求,合理引导农民建楼房,防止为了城市建设用地指标,拆农民房子,强迫农民集中和上楼居住。