1月26日下午，“经济观察报―上投摩根之经济月度观察”论坛在北京国际饭店举行，本期论坛主题为“高压调控下的房地产迷局”，中国房产信息集团研究中心总监刘利勇在论坛上表示，中国2010年GDP保持9%左右的增长速度主要靠房地产。

刘利勇认为，本次政府对房地产的调控政策是中性偏严的，因为保证房地产行业的稳定增长，既是政府愿意看到的，也是开发商愿意看到的。“如果说大家现在都在判断2010年GDP9%左右，靠什么来保持这9%的呢？我觉得主要靠地产。”他说。

刘利勇称，要是地产不能保证资本金的话，GDP增长9%就实现不了，想实现的话必须卖地。另外在2010年，保障性住房和首次置业这两项政策的执行力度将比2009年大。

以下为刘利勇演讲全文：（根据现场速记整理，未经本人审核）

刘利勇：刚才主持人演讲之前给大家划几个框，一个是09年的政策是否得当，现在回顾来看的话，09年的宏观政策，不管四万亿也好，还是现在的政策也好是必需的，也是合适的，我再说恰当的话也不太好。但是现在来看，还有很多细节没有想到，或者还有很多值得完善的地方，都值得现在商榷，刚才讲到自住与投资，房价自住的房价也好，还是投资的房价其实概念很难界定，现在比如说自住也好，还是投资性住房，这个很难界定，你怎么去判断投资呢？现在两套房算投资还是三套房？你是从结构上看，是户型上看，还是主架构上看，还是面积上看算是投资？据我所知，一般很多银行规定三套房以上，在半年以内买三套房以上算投资，一般是这么界定的，但是这个数据的获取其实又很难，比如说北京来说，好像据我所知，八个区，这个信息不联网、不沟通的，我这个月在东城区买套房，我下个月在西城区买套房，下一个月到宣武区买一套房，换地方买，在银行是看不到的，所以你要想在北京买房，他是看不到你有投资行为的。这个投资要改善，为什么我们把改善需求要去掉呢？因为它本身很难界定。

我看房价来说，自住、投资不是很难区分，上周说要把保障性住房和一般的商品房要区分，这个是合理的，2010年保障房的供应度越来越大，房价的比重越来越大，如果我们说房价要降，是保障性住房的量大了房价要降了？还是什么情况？这个东西很难界定，这是需要说明的一点。

言归正传，09年的情况其实大家都比较熟悉，但是某些数字，我还想说一下，比如说你看这些重点城市，这两张表，08年、09年，其实在成交前十名，这个城市也就是一两处变动，这十个城市具有标杆性的，因为成交面积的话、成交金额的话09年比08年翻了一番，它排名的门槛翻了一番。这是它这个城市。

看到贵阳和合肥这两个城市很明显，贵阳一个项目一年的成交量可能会顶上一个三线城市，挤压太大了。而且它的每个月里项目的成交面积也是接近一个三线城市，我们知道一般量价是互动的。

土地情况我们大家更熟悉了，上海、北京这些一线城市，土地成交的规模，下半年特别明显，尤其是下半年央企、国企拿的地，比如说中海，中海是中国建筑一个城市，下面还有一个中建地产，单单中海，前一段拿北京的地40亿，现在它已经超过300亿了。我估计2010年中建地产在市场上会频频露面，我们知道它在上海拿的，如果说我们看企业的话，当然现在看09年企业成交金额排名的话，应该是万科600多亿排在第三，2010年保利有可能会超过万科，如果中建地产和中海地产加起来的话，现在央企不管它的背景也好、资金实力也好太强了，现在一些民营企业在市场上拿不到地，是被央企打压的，他们都被挤压到二三线城市去了，在一线城市根本拿不到地。

这是我们看到2009年业绩的开行，万科是630，应该按它企业的结算习惯的话，应该2009年、2010年应该有报表。刚才专门讲了泡沫，我们公司对泡沫的判断，对整个市场的判断，泡沫肯定是有的，如果没有泡沫的话，我们政府也不会说出台这些政策，要抑制部分城市房价过快上涨，就是因为这个市场里面存在一些泡沫，而且泡沫有扩大的趋势，包括上海、广州、深圳、厦门等等房价上涨过快，也有一些针对性的政策控制房价的波幅。整个市场来说的话，全国70个城市，发改委规定为70个城市，整体市场相对比较健康。我们主要是从市场结构、成交量和信贷这三个方面去判断。09年成交价格涨是由控制结构造成的，下半年有很多成交的房子都是相对中高端的房子，尤其是别墅，尤其到第四季度，成交价都是相对比较高的，09年存量去得比较快。

我们知道07年当时是供不应求，08年是供过于求，09年又是供过于求，这个变化也是市场的一个市场规律，或者说它有一个作用，2010年我们整体判断供求是相对平衡的，供求比应该大于1，但是也不会太大，相对是平衡的，但是消化的周期肯定是要拉长。因为现在不管是房价因素，还是观望的因素，消化周期是在拉长，没有二三季度那么快。我们说面现在来看还是比较健康的，应该出一些政策去调控。

土地大家都很清楚了，我就不讲了，另外2009年大家看的话，好像整个是一片混乱，但是从我们公布的数据来讲的话，土地购置面积和土地开发面积相比2008年同比是减少18%、19%的，所以说整体2010年工地供应还是跟上住宅的销售供应，也就导致供不应求。我们眼光也不要老看重点的一线城市，其实大多数城市成交的还是高地价成交的比较多。

第三个方面是个人贷款，开发商贷款这一块，正常的有一次性付款，还有少量付款，少量付款的话就是我贷六七成，这属于少量，正常贷款属于是我贷三四成，其实据我了解，选择一次性客户的三分之一呢，也有这种情况。有的保障性客户买房的话，一般倾向于选择贷款，还有一些富有阶层，他更愿意选择一次性付款。你看这个贷款客户结构的话，在贷款里边，有82%是第一次贷款，14%是第二次贷款，4%是三次贷款。像北京、上海、深圳，三四季度，这种投资的或者投机性的，按他们的标准来说的话，至少超过五成，其实这里边对应的很多都是一次性付款，比如说在西城买一套，在东城买一套，这是银行。所以有些数据可能会产生疑惑，从企业贷款、开发贷款、抵押贷款占据的资金来源的话，一年都维持在2%左右，现在可能是少一些。所以人老说房地产跟金融是孪生兄弟，其实我觉得没那么严重，因为你看这个比重本身占它自己的资金来源比重是五分之一左右。而且银行贷款像09年也不是盲目随便贷的，它的要求首先要有资本金，应该是25%，这个是必须达到的。还有银行是它整个贷款结构里边，是对地产机构有一个杠，是固定的。整个所有行业的贷款它占的比例并不大，你比如说个人贷款这块，如果我们这个房价下降了，它有房子抵押，你除非房子跌破了三四十，急剧贬值，它有抵押呀，银行不是很害怕这些，银行最愿意贷给三套房的，银行其实不用说得那么夸张，我觉得以至于，即便我们的行业有什么变化，当然不会有什么剧烈的变化了，没到一损俱损的地步。

关于这次调控吧，我觉得高压这两个字，我觉得这两个字用得值得讨论，我们的观点是保证这个行业的稳定增长，因为这是政府愿意看到的，开发商愿意看到的，这些人掌握市场的话语权。如果说大家现在都在判断2010年GDP9%左右，靠什么来保持这9%的呢？我觉得主要靠地产。要是地产不能保证资本金的话，9%就实现不了，想实现的话必须卖地。第二是保障性住房和首次置业，这是政治最近多少年一直在说的事，2010年肯定比2009年力度大，不会像2009年那样雷声大雨点小，2010年我觉得能做得好一些。

房价，房价肯定是要控制一下，因为我自己在三个月之前就问，当时我就觉得2010年的房价不能说会跌，但是肯定没有涨的空间了，因为涨的幅度太大了，整体涨的幅度也不会很大，平均来说20%、30%。你要看真是不是成交，你不要看发改委公布那个指数，不要看那个。这个投资投机的话是肯定的，投资投机不能少，但是也不能太多，所以说投资者肯定要适当地去控制一下，但是力度怎么样，相对的政策出台是具体执行到什么情况，我们还要拭目以待，现在的政策我们都是，比如说货币政策单纯的时间、时点，什么加息了，这些事情现在还不好确定，大家都是见仁见智的事情。我想整体可以确定一点，2010年这个政策肯定是中性偏严的，我觉得应该定这么一个低调。从严的趋势是一定的，就像09年8月份，银监会出台42号文，当时就已经确定了趋势，只不过是怎么样的差别化怎么样去灵活定向。银行这两年外界有一些误解，它的风险也是有的。

值得注意的倒是一些三四线城市，因为房价也好、成交也好，它是有一个传导的作用。一线的城市，不管成交也好、房价也好，已经到了一个点，现在已经扩大到三四线了，石家庄、南宁、宁波这些城市，因为它的基础不像一线城市这么夯实，所以我觉得应该关注这种。一二线成交不是不会波动的，而三四线成交一定会有波动。

这是我今天简单说这么多，谢谢大家！