先止血，后治病

住房建设，我国从过去单一计划经济年代转型向市场经济过渡，经过多年实施，行政转型完成的很快。但在经济制度建设上，法律、法规完善严重滞后。比如，土地作为一种生产资料仍高度垄断，完全靠政府命令进入市场，但住房建设却搞市场经济建设。但怎样进入、进入量多少，进入市场后为人民福利增进的效率怎样，事后监管等等制度手段没有有效建立，才造成目前国内住房建设乱象。政策一放就乱，出现大量烂尾楼。最后还是由纳税人买单。政策一收就死，公民居住正常合理需求得不到保证，造成供需失恒，房价飞涨。土地作为最重要资源使用效率难以量化。现重行政管理、轻经济制度建设，一会儿一个通知，一会儿一个文件，事实上没有起到很大作用，原因是行政手段通常是柔性政策，易变通，给个贿赂，所有文件通知就是一张废纸。挖一个坑就是开工建设，因此老百姓看见的更多房价飞涨，收入比高升，腐败严重。

其实，物业税最重要的功能是为了保护农业耕地和保证土地资源使用效率最大化，不被浪费，它增加政府税收仅是次之的功能。

西方市场经济国家经过几百年制度建设，已为我们树立起标杆。在住房建设上和保护农业耗地上，作为土地私有的所有者和作为管理国家行政当局，双方追求效用不同，为各自利益：私人个人利益同公众公共利益，双方展开搏奕。物业税是搏奕的重点。事实上作为私有制国家，在经济制度上奉行的是资源优化利用，使其使用效率（为人民服务）最大化，不论资源是私有或共公的。

在市场经济国家，土地大部分作为私有财产，不论是其所有者，或通过购买土地所者都可以建设住房。建房多少，一般来说政府无权干涉，这是私人追求个人利益的行为。但政府作为一个国家行政管理者，从全体公众利益为出发点，如不从经济制度上对其进行约束，私人就可能乱建成过量住房，造成脱离人们的正常需求，不但造成土地浪费，影响农业生产，也会造成已建住房无人居住的闲置浪费。为防止此事发生，政府通过制定经济法规来引导管理，经济法规手段通常是刚性，具有强制约束力。物业税就是双方搏奕的一种手段，也是经济法规一种制度保证。私人建房多少政府无权干涉，但收税多少就由政府说了算。比如政府告诉土地主，如果对土地进行农业耗种，每亩地补助1000元，但这块地（如10亩）建成别墅一栋，市场定价100万元，政府就会每年收税3万元。这就是双方搏奕的焦点。作为土地主就会在内心仔细盘算一下经济账。建一栋别墅花费成本20万元，每年还交3万元税收，如果自住，有没有这个经济能力和必要性。如果想卖出去，有没有人接手。如果继续进行农业耗种，每年从政府那里获取1万元补助。双方搏奕的结束，是土地得到效用最大利用，即符合公众利益，又满足私人需求，是双嬴，政府没有靠行政手段，同样保护耗地资源。

但在我国，这种经济制度没有建立，代表公众的政府和代表私人制度房地产开发商双方没有搏奕，缺少硬约束，更多是相互勾结。才出现许多漏洞。有的人想管，但没有政府法律依据，力不从心，管不过来。如现行政策法律规定，开发商二年不开工，国家收回土地。但执行的怎样，给点贿赂就能过关，挖个坑就算开工。大量土地闲置，有的长达十年之久。土地管理部门根本不作为，又有那个人因此撤了职。制度不完善，更多的是让坏人钻了漏洞。

物业税最大作用是其规范土地合理使用，防止浪费现象，它是国家管理土地行之有效的政策。(在我国，作为公有制的土地为管理好土地，还应增加一个土地资源占用税规范约束土地有效使用）。虽然由于历史原因，我国住房情况千差万别，住房性质、分属年代、地区差异等等，情况确实复杂、棘手，但这些都不是拒开物业税的借口。如同共产党要完成2万5千里长征，从瑞金到延安，前面有千难万险，也要坚定迈出第一步，而不是在瑞金喊口号。

解决我国物业税问题，可根据国情分阶段、分步骤完成实施。对条件成熟的，情况明晰的应首先解决，为余下问题的解决打下一个良好基础。当下针对我国住房建设的混乱现象，必须对症下药，就象一位病人，得了胃出血重病，作为有经验的医生一定会采取断然措施，先止血，防止病情扩大，危及病人生命，等病情稳定，然后对症下药，治愈病情。征收物业税第一步就是对新出让土地住房建设，在招标土地时，明示建设周期，在周期之后，对房产所有者征收物业税。针对我国土地稀缺事实，税率应偏重，如2.5%，按房价计算，这种方法好处是：

1、方便易征。对于新房，没有历史遗留下来复杂问题，不涉及第三者利益问题，条件成熟，易操作可行。具体方法：政府税务部门先确定该楼盘一个市场价，开始征收，开发商卖出后，进行差价补偿，多退少补，执行方便。

2、有效解决土地闲置问题。目前实施招拍挂政策，许多土地是卖出去了，但没有一个行之有效事后监管手段。大量土地闲置，造成实际产出不足，供需脱离，是我国房价高的主要原因之一。北京前几年共卖出土地24万亩，按北京鹏润家园普通住宅建设，可建成600万套150平方米大房，上海闲置在开发商手中土地9万亩，同上可建225万套150平方米大房。广州闲置土地4.03万亩，同上可建100万套150平方米大房。深圳闲置2.8万亩土地，可建71万套150平方米大房。全国各地大同小异，大量应建住房未能上市是住房短缺原因。在拍买土地时，规定建设周期。周期到，对住房所有者征税。如住房买出，征收业主税收。如开发商末建成，同样对开发商按规划面积征税，开发商会在物业税和利润之间搏奕，不敢闲置土地。

3、解决捂盘现象，道理如上。现许多行政法规都不能解决捂盘惜售现象，对建设周期完成的住房，对房屋所有者承担物业税。开发商将会在降价销售和交物业税之间舍取，将不会出现大量捂盘现象。

4、有效防止高房价泡沫。我国现房价飞涨，有一个原因是地王楼盘带动。有地王引起的高价作为标杆，许多房地产开发商跟风涨价，如上海自从出现一个汤巨一号售价11万平方米，立即带动周边房价飞涨。北京广渠路15号方兴公司拿地前，仅距一公里首诚国际售价15000元/平方米。但方兴公司以楼面价16000元拍得地王后，首诚国际价格立即上调26000元/平方米。如开征物业税，对开发商形成一个成本预期压力。开发商不敢天价拿地，地价下降，必将使新开房屋价格下降，作为联动效应，进而带动存量房价格下降。

在土地资源公有制条件下，物业税是制度建设的第一步，是治理乱象的第一步，只有完善制度建设，房价才能回归理性和真实价值。

但在土地公有制中国，真正完全能解决的办法，是走住房建设合作社道路。